En este artículo se explica cómo funciona el sistema de venta de inmuebles en usufructo: qué es, cómo funciona y cuáles son los requisitos para poder vender un inmueble en usufruto.
La venta de un inmueble por parte del propietario a un tercero no es algo que se realice todos los días. En la mayoría de los casos, el propietario vende su propiedad a un particular o a una empresa inmobiliaria, pero también puede venderla a un banco o a un fondo de inversión. En este último caso, el comprador debe ser una entidad financiera o un fondo inmobiliario.
En el caso de que el vendedor sea una persona física, el proceso de venta suele ser más sencillo, ya que el comprador tiene más libertad para elegir el inmueble que desee. Sin embargo, si el vendedor es una persona jurídica, el procedimiento de venta puede ser más complejo, ya que:
El vendedor debe tener capacidad legal para vender el inmueble (es decir, debe tener la capacidad de obrar).
El vendedor deberá presentar ante el Registro de la Propiedad un certificado de dominio, que certifique que el inmueble está libre de cargas.
El vendedor tendrá que pagar impuestos como el Impuesto a las Ganancias, el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto Inmobiliario.
El comprador deberá pagar impuestos sobre la ganancia obtenida por la venta del inmueble, como el impuesto a las ganancias y el IVA.
El precio de venta será el valor de mercado del inmueble.
¿En qué consiste el usufructo?
¿Qué es el usufructo?
El usufructo es un derecho real que permite al propietario de un bien disponer de él durante un tiempo determinado, sin necesidad de pagar ningún tipo de alquiler ni de abonar ninguna cantidad de dinero. El usufructuario recibe el nombre de usufructuante y el bien se denomina usufructo.
El usufructuar es un contrato por el cual el propietario de una cosa le cede temporalmente el uso de la misma a otra persona, con el fin de que ésta pueda explotarla. El objeto del contrato es la cesión temporal del uso de un activo, mediante el pago de una contraprestación económica.
El contrato de usufructo puede ser verbal o escrito. En el primer caso, basta con que el propietario y el usufructuero firmen un documento en el que se acuerde el usufrucio: en este caso, se trata de un contrato verbal. En cambio, en el segundo caso, es necesario que el contrato se formalice por escrito, ya sea en un documento privado o en un contrato público.
El plazo de duración del usufructo dependerá de la naturaleza del bien y de la voluntad de las partes.
¿Cuáles son los requisitos para poder vender un inmueble en usufructo?
¿Cómo puedo vender mi propiedad en régimen de usufructo: requisitos y documentación?
Para poder vender una vivienda en régimen jurídico de usufruto es necesario cumplir con una serie de requisitos legales. Estos son:
Que el inmueble esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Que el titular del usufructo sea mayor de edad.
Que no haya sido condenado por delitos contra la propiedad.
Que la vivienda no esté hipotecada.
Que exista un acuerdo entre el propietario (el titular del derecho real) y el comprador (el usufructuador).
Que el comprador tenga capacidad legal para adquirir el bien.
Que se cumplan los requisitos exigidos por la normativa vigente.
En cuanto a la documentación necesaria para poder inscribir la venta en el registro de la propiedad, hay que presentar:
Una copia del título constitutivo del usufrucio.
Una copia de la escritura pública de compraventa.
Una certificación catastral del inmueble.
Una declaración responsable del comprador de que no tiene deudas pendientes con la administración pública.
Una fotocopia del DNI del comprador.
Una nota simple informativa del inmueble donde se indique el número de finca registral, el nombre del titular del dominio y el número catastral.
Una carta de pago de la deuda pendiente con la comunidad de propietarios.
¿Qué pasa si no se cumplen los requisitos para vender un inmueble de este tipo?
La venta de un inmueble sujeto a un régimen de uso y disfrute debe realizarse conforme a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En concreto, el artículo 17.1 de esta norma establece que «el arrendamiento de inmuebles urbanos podrá ser objeto de transmisión por cualquier título». Por tanto, la venta de una vivienda o local en régimen económico de uso temporal (en adelante, usufructo) está sujeta a la normativa de arrendamientos urbanos.
Sin embargo, existen algunas excepciones a esta regla general. Así, el Código Civil (artículo 1.902) establece que «las donaciones hechas por personas jurídicas a favor de sus socios, administradores o miembros de su familia, no podrán ser objeto ni de gravamen ni de retención alguna». De igual modo, el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (artículos 10.2 y 11.
¿Cómo funciona el proceso de venta de un inmueble en régimen de usufructo?
En primer lugar, es importante aclarar que el usufructo es un contrato de arrendamiento en el que el propietario cede al usufructuario el uso y goce del bien durante un tiempo determinado. El usufructuaria, por su parte, tiene la obligación de pagar una renta mensual al propietario. Esta renta se denomina renta vitalicia y se calcula en función de la duración del usufructo.
Por otro lado, el usufructuante tiene la posibilidad de vender el inmueble en cualquier momento. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la venta del inmueble en usufructo:
No es posible venderlo con carácter inmediato. Es decir, el comprador no puede adquirir el inmueble hasta que el vendedor no haya vendido el usufruto.
Si el comprador adquiere el inmueble antes de que el dueño venda el usufructo; el comprador tendrá que pagar la totalidad de la renta vitalícia.
Si compra el inmueble después de que haya vendido; el comprador deberá pagar la diferencia entre la renta actual y la renta inicial.
En cuanto a la forma de pago de la misma, el precio de la venta se determina en función del valor de mercado del inmueble. Además, el importe de la compraventa se abonará en efectivo o mediante transferencia bancaria.
¿Existe algún inconveniente para vender un bien en usufructo, como por ejemplo que la propiedad esté embargada?
La venta de inmuebles en régimen legal de usufructos es posible en Argentina. No obstante, existen algunas restricciones que deben tenerse en cuenta. Por ejemplo, si la propiedad está embargada; no se puede vender el bien.
En este caso, el propietario debe solicitar la extinción del usufructo ante el juez competente. De esta forma, el juez podrá decidir si el bien se vende o no.
En caso de que la vivienda esté embalada, el procedimiento es diferente. En este caso el propietario puede venderla sin necesidad de solicitar la autorización judicial. Sin duda, esto es una ventaja para el propietario.
En conclusión, la venta de bienes en régimen jurídico de usufrutos es posible siempre y cuando se cumplan las condiciones legales. Si tienes alguna duda sobre cómo funciona el procedimiento de venta, contacta con nosotros.
El pasado mes de junio, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Este Real Decreto-Ley ha sido muy criticado por algunos sectores económicos, ya que consideran que no ha sido suficiente para paliar los efectos de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
¿Se puede vender un inmueble con usufructo a un tercero?
Si el inmueble está embaucado, el vendedor debe solicitar su extinción ante el Juez competente. El Juez decidirá si el inmueble se vende u otro procedimiento debe seguirse.
En cuanto a la venta del bien, el comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Además, el precio de venta debe ser igual al valor catastral del inmueble.
Por último, el contrato de compraventa debe estar firmado por ambas partes. En caso de no estarlo, el proceso de compra-venta no se podrá llevar a cabo.
En resumen, la ley permite la venta en usufructo: el comprador paga el ITP y el IAJD y el vendedor paga el impuesto de transmisiones patrimoniales y el impuesto sobre actos jurídicos documentados.
El próximo día 1 de julio entra en vigor la nueva Ley de Contratos del Sector Público (LCSP), que sustituye a la anterior Ley de contratos del sector público (LCS).
Esta nueva Ley tiene como objetivo mejorar la transparencia y la eficiencia de los procesos de contratación pública, así como garantizar la protección de los derechos de los licitadores y adjudicatarios.
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