En el presente artículo se analiza el modelo de rescición de contrato del alquiler por parte del inquilino, que es el que se aplica en Argentina. El artículo está basado en la Ley Nacional de Alquileres Nº 24.551 y en la Resolución General Nº 4.634 de la AFIP.
La ley nacional de alquileres establece que el contrato de locación debe ser firmado por las partes, con firma autógrafa o electrónica, y que debe contener los siguientes datos:
– Nombre y apellido del locador y del locatario, domicilio, número de documento de identidad, fecha de nacimiento, nacionalidad, estado civil, profesión u oficio, ocupación, domicilio del locado, teléfono y correo electrónico.
– La descripción del inmueble, incluyendo su superficie, ubicación, características técnicas, instalaciones, servicios, amenities, etc.
– El precio del alquiler mensual, incluyendo el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y cualquier otro impuesto que corresponda.
– Las condiciones de pago del alquiler, incluyendo los plazos de pago, los intereses moratorios y las multas por mora.
– Los derechos y obligaciones de las partes en caso de incumplimiento de las obligaciones pactadas.
– Si el contrato se celebra por escrito, deberá incluirse un formulario de declaración jurada de no adeudo de expensas, impuestos y servicios públicos.
– En caso de que el locador sea una persona jurídica, deberá adjuntarse copia de la escritura pública de constitución y de los estatutos sociales vigentes.
Introducción
El artículo 1 de la Ley 24.557 establece que «el contrato de trabajo se extingue por el cumplimiento de las siguientes causas:
b) Por renuncia del trabajador, salvo que el empleador haya convenido en otra cosa». La norma también establece que «la extinción del contrato de obra o servicio se produce por el vencimiento del plazo convenido».
El art. 2 de la misma ley establece que «cuando el contrato termine por cualquiera de las causales previstas en el artículo anterior, el trabajador tendrá derecho a percibir la indemnización prevista en el inciso b) del artículo 14 de la presente ley, sin perjuicio de lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 12 de la ley 24.013, respecto de los trabajadores que hubieren prestado servicios durante más de un año».
El Art. 3 de la mencionada ley establece que: «El trabajador tiene derecho a recibir la indemnización establecida en el primer párrafo del Artículo 14 de esta ley, si el contrato termina por cualquiera causa prevista en los artículos 1 y 2 de esta ley; pero no tiene derecho al pago de la indemnización cuando el contrato finaliza por renuncia del empleador, salvo convenio en contrario».
Por su parte, el Art.
El contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento es un contrato de naturaleza civil, celebrado entre dos o más personas, para la prestación de un servicio o la entrega de un bien mueble, con el fin de satisfacer una necesidad temporal o permanente, mediante contraprestación económica.
El contrato puede ser verbal o escrito, aunque en la práctica suele ser verbal, ya que es más sencillo y rápido. El contrato de renta de vivienda es un documento privado, firmado por las partes, que contiene los términos y condiciones del contrato, así como las obligaciones de cada parte.
El arrendador es la persona que alquila el inmueble, mientras que el arrendatario es la que lo utiliza. El arrendador debe entregar al arrendatario el inmueble en las condiciones pactadas en el contrato, y el arrendado debe pagar al arrendador el importe acordado en el mismo.
El modelo de contrato que se presenta a continuación es un ejemplo de contrato tipo de alquiler de vivienda, que puede servir de guía para redactar el propio contrato. Este modelo de contratos de alquiler está redactado en castellano, pero puede adaptarse a otros idiomas.
En el contrato de alquileres de vivienda se deben incluir los siguientes puntos:
– Nombre y apellidos de las partes.
– Domicilio de las mismas.
Los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario
Los derechos y deberes del arrendador:
El arrendatario tiene derecho a exigir al arrendadora la entrega del inmueble en perfecto estado de conservación, sin daños ni desperfectos, y en las mismas condiciones en que fue entregado. Si el arrendador no cumple con esta obligación, el arrendatario podrá exigirle la reparación de los daños y la reposición del inmueble tal y como estaba antes de la entrega.
El inquilino tiene derecho a:
El pago de la renta mensual acordada en el momento de la firma del contrato.
El pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) correspondiente al periodo de tiempo en que el inmueble esté ocupado.
El mantenimiento del inmueble, incluyendo la limpieza y la conservación de las instalaciones.
El cumplimiento de las obligaciones establecidas en el Código Civil y en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El incumplimiento de estas obligaciones dará lugar a la resolución del contrato de forma unilateral por parte del arrendante, sin necesidad de preaviso, salvo que el contrato contenga una cláusula de prórroga tácita.
El plazo de duración del contrato será el establecido en el título constitutivo del mismo.
La rescisión del contrato de alquiler
La rescisión es un mecanismo legal previsto en el artículo 1257 del Código Civil argentino para resolver el contrato de arrendamiento de vivienda cuando se cumplen las condiciones previstas en el art. 1258 del mismo código. El artículo 1258 establece que el arrendamiento puede ser resuelto por cualquiera de las partes, pero debe ser notificada a la otra con una antelación mínima de tres meses. La notificación debe realizarse por escrito y debe contener la fecha de inicio y finalización del contrato, así como la causa de la resolución. La falta de notificación o la notificación insuficiente da lugar a que el propietario pueda reclamar judicialmente la rescisión.
En el caso de que el inquilino decida rescindir el contrato, deberá pagar la totalidad de la deuda pendiente, más los intereses legales correspondientes. Además, si el contrato ha sido firmado por un año o más, el inquilino:
Podrá recuperar la totalidad del depósito pagado.
Podrá solicitar la devolución de los gastos de gestión inmobiliaria.
Podrán reclamar la indemnización por daños y perjuicios.
Si el contrato está firmado por menos de un año, el propietario podrá reclamar la totalidad o parte de la fianza depositada, según lo acordado en el contrato.
Las consecuencias de la rescisión
1.- Si el contrato fue firmado por más de un mes, el dueño podrá reclamar el depósito de garantía.
2.- El propietario podrá exigir la devolución del depósito de seguridad.
3.- Podrá reclamar la restitución de los servicios públicos (agua, luz, gas, etc.).
4.- Puede reclamar la reparación de los daños causados por el inquilinos.
5.- Se le puede exigir el pago de los costos de mantenimiento de la propiedad.
6.- También puede reclamar la compensación por los gastos incurridos por el propietario debido a la rescición del contrato.
7.- Por último, el arrendador puede reclamar el pago del alquiler durante el período restante del contrato. Esto se aplica si el inquilin no paga el alquiler durante ese período.
8.- En caso de incumplimiento grave por parte del inquilino, el contrato puede ser rescindido por el arrendatario.
9.- Para evitar problemas futuros, el nuevo inquilino debe firmar un contrato de trabajo con el propietario.
10.- Una vez que el contrato haya sido rescindida, el antiguo inquilino tiene derecho a recibir una indemnización por los daños y pérdidas sufridos.
La indemnización por daños y perjuicios
La indemnización por daño moral es una indemnización que se otorga al trabajador cuando su empleador lo despide injustificadamente. La indemnización por despido injustificado es una forma de compensación económica que se ofrece a los trabajadores despedidos injustificablemente. El monto de la indemnización por despidos injustificados depende de la gravedad de la falta cometida por el trabajador despedido. Si el despido es injustificado, el empleador debe pagar una indemnización al trabajador despedido.
La indemnización para los daños materiales es una compensación económica ofrecida a los propietarios de bienes dañados o destruidos por actos de vandalismo o robo. La cantidad de la compensación dependerá de la naturaleza y la gravedad del daño causado. Por ejemplo, si el daño es menor, el propietario puede recibir una compensación monetaria. Si hay daños graves, el valor de la reparación puede ser mayor.
La ley establece que el propietario debe pagar la indemnización a los inquilinos por daños materiales causados por actos vandálicos o robos. Sin embargo, la ley no establece un monto específico para la indemnización. El propietario puede decidir cuánto dinero debe pagar a los ocupantes por daños causados por actos vandálicos o robo.
La extinción del contrato de trabajo
En Argentina, el contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato de duración indeterminada, celebrado entre el propietario y el inquilino, con el fin de arrendar una vivienda para uso propio. El contrato de arriendo de vivienda tiene una duración mínima de un año y máxima de cinco años. El plazo mínimo de duración del contrato es obligatorio para todos los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados en Argentina. El arrendador puede rescindir el contrato sin causa alguna dentro de los primeros tres meses de vigencia del contrato. El período de prórroga del contrato no puede exceder de dos años. Los contratos de alquiler de vivienda deben estar registrados ante la Dirección General de Registros y Notarías (DGRN). El contrato debe contener las siguientes clausulas:
El contrato de renta de vivienda debe incluir una cláusula que especifique que el inquilino:
No puede ocupar la vivienda durante más de seis meses consecutivos sin autorización escrita del propietario.
El inquilino no puede ocupar el inmueble durante más tiempo del que le permita el contrato.
El contrato debe especificar que el arrendador tiene derecho a rescindirlo por cualquier motivo, incluido el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino.
La extinción de la relación laboral
En España, el despido disciplinario es una medida disciplinaria adoptada por la empresa contra el trabajador, que se produce cuando éste incumple sus deberes laborales o contrarios a los intereses de la empresa. El despido disciplinado se produce siempre que exista una causa objetiva y grave que justifique la decisión empresarial. La empresa puede despedir al trabajador por causas objetivas y graves, como son faltas muy graves, muy leves, leves, graves y muy graves. El trabajador puede solicitar la readmisión si considera que su despido es improcedente. Si el despido es declarado improcedente:
El trabajador tiene derecho al reintegro de las cantidades percibidas indebidamente, con los intereses legales desde la fecha del pago hasta la fecha en que se produzca el efectivo abono.
El trabajador tendrá derecho a la indemnización por despido improcedido, que dependerá de la gravedad de la falta cometida y de las condiciones económicas de la compañía. La indemnización por despidos improcedentes es de 20 días por año trabajado, con un máximo de 12 mensualidades. La cuantía de la indemnización será proporcional al tiempo de servicio del trabajador. La cantidad de la prestación por desempleo se calculará aplicando el porcentaje correspondiente a la base reguladora de la Seguridad Social.
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